総論第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察

第1節 不動産とその価格

■ 不動産

不動産は、通常、土地とその定着物をいう。土地はその持つ有用性の故にすべての国民の生活と活動とに欠くことのできない基盤である。そして、この土地を我々人間が各般の目的のためにどのように利用しているかという土地と人間との関係は、不動産のあり方、すなわち、不動産がどのように構成され、どのように貢献しているかということに具体的に現れる。

（不動産鑑定評価基準総論第1章第1節）

■ 不動産の価格

不動産の価格は、一般に、（１）その不動産に対してわれわれが認める効用（２）その不動産の相対的稀少性（３）その不動産に対する有効需要 の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。そして、この不動産の経済価値は、基本的にはこれら三者を動かす自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定される。不動産の価格とこれらの要因との関係は、不動産の価格が、これらの要因の影響の下にあると同時に選択指標としてこれらの要因に影響を与えるという二面性を持つものである。

（不動産鑑定評価基準総論第1章第1節）

第2節 不動産とその価格の特徴

■ 不動産の地域性／地域の特性

不動産は、また、その自然的条件及び人文的条件の全部又は一部を共通にすることによって、他の不動産とともにある地域を構成し、その地域の構成分子としてその地域との間に、依存、補完等の関係に及びその地域内の他の構成分子である不動産との間に協働、代替、競争等の関係にたち、これらの関係を通じてその社会的及び経済的な有用性を発揮するものである（不動産の地域性）。

（不動産鑑定評価基準総論第1章第2節）

このような地域には、その規模、構成の内容、機能等に従って各種のものが認められるが、そのいずれもが、不動産の集合という意味において、個別の不動産の場合と同様に、特定の自然的条件及び人文的条件との関係を前提とする利用のあり方の同一性を基準として理解されるものであって、他の地域と区別されるべき特性をそれぞれ有するとともに、他の地域との間に相互関係にたち、この相互関係を通じて、その社会的及び経済的位置を占めるものである（地域の特性）。

（不動産鑑定評価基準総論第1章第2節）

第3節 不動産の鑑定評価

■ 不動産の鑑定評価

不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することである。それは、この社会における一連の価格秩序の中で、その不動産の価格及び賃料がどのような所に位するかを指摘することであって、（１）鑑定評価の対象となる不動産の的確な認識の上に、（２）必要とする関連資料を十分に収集して、これを整理し、（３）不動産の価格を形成する要因及び不動産の価格に関する諸原則についての十分な理解のもとに、（４）鑑定評価の手法を駆使して、その間に、（５）既に収集し、整理されている関連諸資料を具体的に分析して、対象不動産に及ぼす自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の影響を判断し、（６）対象不動産の経済価値に関する最終判断に到達し、これを貨幣額をもって表示するものである。

（不動産鑑定評価基準総論第1章第3節）

不動産の鑑定評価とは、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士が的確に把握する作業に代表されるように、練達堪能な専門家によって初めて可能な仕事であるから、このような意味において、不動産の鑑定評価とは、不動産の価格に関する専門家の判断であり、意見であるといってよいであろう。

（不動産鑑定評価基準総論第1章第3節）

第4節 不動産鑑定士の責務

■ 不動産鑑定士の責務

土地は、土地基本法に定める土地についての基本理念に即して利用及び取引が行われるべきであり、特に投機的取引の対象とされてはならないものである。不動産鑑定士は、このような土地についての基本的な認識に立って不動産の鑑定評価を行わなければならない。

（不動産鑑定評価基準総論第1章第4節）

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価を担当する者として、十分に能力のある専門家としての地位を不動産の鑑定評価に関する法律によって認められ、付与されるものである。したがって、不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価の社会的公共的意義を理解し、その責務を自覚し、的確かつ誠実な鑑定評価活動の実践をもって、社会一般の信頼と期待に報いなければならない。

（不動産鑑定評価基準総論第1章第4節）