各論第2章 賃料に関する鑑定評価

第1節 宅地

■ 賃貸事業分析法

宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。また、建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときには、賃貸事業分析法（建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める方法）で得た宅地の試算賃料も比較考量して決定するものとする。

（不動産鑑定評価基準各論第2章第1節Ⅰ２）

賃貸事業分析法の適用に当たっては、新たに締結される土地の賃貸借等の契約内容に基づく予定建物を前提として土地に帰属する純収益を求めるものとする。

（留意事項Ⅸ１（４））

■ 継続賃料固有の価格形成要因

継続賃料固有の価格形成要因は、直近合意時点から価格時点までの期間における要因が中心となるが、主なものを例示すれば、次のとおりである。（１）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の推移及びその改定の程度（２）土地価格の推移（３）公租公課の推移（４）契約の内容及びそれに関する経緯（５）賃貸人等又は賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度

（不動産鑑定評価基準各論第2章第1節Ⅱ１）