第四景｜価格にあらわす
✨ 最有効使用を前提にする
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📐 不動産の価値を三つの手法で試算価格として表す
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💠 試算価格を重ねて、価格の水準を見定める
📚 この景の背景にある原典の世界へ
不動産鑑定評価基準
・総論第7章「鑑定評価の方式」
・総論第8章「鑑定評価の手順」
数にする
森の奥まで来たところで、
モーリーが立ち止まった。
🦉 モーリー：
「ここまで来ると……この場所のことが、だいぶ見えてきたね。」
🐈 ニャッタ：
「うん。でも、まだ“価格”じゃないんだよね。」
🦉 モーリー：
「そう。見えてきた関係は、まだ価格じゃないんだ。」
「価格にするには、数に置き直す必要がある。」
「分析で見てきたことをね、
それぞれの手法の中に、ちゃんと置き直していくんだ。」
🐈 ニャッタ：
「数にする……？」
🦉 モーリー：
「この場所のことをね、
三つの見方で数に置き直していくんだ。」
― 三つの光
🦉 モーリー：
「同じ場所でもね、光の当て方が変わると、見え方が変わるんだ。」
🐈 ニャッタ：
「どう光をあてるの？」
🦉 モーリー：
「ひとつは——
これと同じものを、もう一度つくるとしたら、いくらかかるか。」
🐈 ニャッタ：
「作るのにお金がかかれば、その分価値も高い？」
🦉 モーリー：
「そうとも限らない。
市場で受け入れられなければ、その価格では取引されないからね。」
🐈 ニャッタ：
「じゃあ、“かかったお金”だけでは決まらないんだね。」
🦉 モーリー：
「もうひとつは——
似ている場所が、いくらで取引されているか。」
🐈 ニャッタ：
「同じものなんてないよね？」
🦉 モーリー：
「だから、似ているものがこの価格なら、
この場所は、このくらいの価格っていうふうに置き直して考えるんだ。」
🐈 ニャッタ：
「似ているものから、この場所を見直すんだ。」
🦉 モーリー：
「そしてもうひとつ——
その場所が、どれだけ収益を生み出すかをもとに考える。」
🐈 ニャッタ：
「収益を生み出す……？」
🦉 モーリー：
「人に貸した場合に、どれだけ収益を生むか。」
「それと要求利回りで価格を出すんだ。」
「……会議室で見た、収益と利回りの見方でね。」
🐈 ニャッタ：
「会議室の話が、ここで戻ってくるんだね。」
🦉 モーリー：
「同じ要因でも、現れ方が変わるんだよ。」
🐈 ニャッタ：
「現れ方……？」
🦉 モーリー：
「どの手法で見るかによって、
どう織り込むかが変わるんだ。」
「どんな使われ方を前提にするかで、
見る材料も変わってくる。」
🐈 ニャッタ：
「……同じ場所を見てるのに、
気にしてるものが少しずつ違うんだね。」
🦉 モーリー：
「うん。」
🐈 ニャッタ：
「だから、見え方も違ってたんだ。」
🦉 モーリー：
「うん。」
「でもね——
三つの光は、別々のものを映しているわけじゃない。」
― どれが価格なの？
しばらく、ふたりは黙って立っていた。
🦉 モーリー：
「三つの光から、三つの価格が見えてきた。」
🐈 ニャッタ：
「……どれが、価格なの？」
🦉 モーリー：
「ある使われ方を前提にしたときに、
どんな需要者が想定されるか。」
「その見方が、それぞれの手法の中でどう現れているかを見る。」
「そして——
どんな材料からその価格が出てきたのかも見るんだ。」
「集めたものの量や、確かさによって、
見え方は変わってくるからね。」
「それも含めて重ねて見たときに、
価格のありどころが見えてくるんだ。」
🐈 ニャッタ：
「決まったやり方があるわけじゃないんだね。」
🦉 モーリー：
「うん。」
「でも——」
「需要者が、何と比べて判断するかをたどっていく。」
「その見方に、できるだけ近づけていく。」
「それが、価格にあらわすということなんだ。」
ニャッタは、静かにうなずいた。
🌳第四景のベンチ
森のベンチでは、
実務の森で出会う疑問を、
少し立ち止まって考えていきます。
🌌 星空ノート
比べる視点と、比べる対象が定まったとき、
価格は、ひとつの水準として見えはじめる。