価格を読む仕事　レコル出版

―― 不動産鑑定士のなり方

序

読者のみなさんへ

この本は、不動産鑑定士という仕事と、そこへ向かう制度上の道筋について、リスのレコルが集めた一次資料をもとに整理した記録です。資格学校の教材ではありません。「稼げる資格」の本でもありません。価格を読むという仕事と、その入口にある手続きを、静かに並べたものです。

本文は、調べたことを「こう整理されていた」という形で書いています。年度や改正で変わり得る箇所には、その都度「最新版の確認が必要」と添えています。

読みながら、ご自分の道筋を、ご自分のペースで考えていただければと思います。

レコル出版　編集室

凡　例

本書の読み方について

一　本書は、不動産鑑定士の試験制度と実務修習、登録制度を中心に、国土交通省（土地鑑定委員会）と公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会（以下、連合会またはJAREA）の一次資料を整理した本です。

二　各章の冒頭には、〈流れ／実施主体／根拠資料／注意点〉をまとめた「制度カード」を置きました。本文は、その制度カードを起点に、資料の文言を踏まえて整理しています。

三　本文中の年月日や金額、施行日などは、特に断りがない場合、令和八年（二〇二六年）試験および令和七年十二月開講の第二十回実務修習を中心とする、本書整理時点（二〇二六年五月十日）の公表内容に基づきます。

四　年度や改正によって変わり得る箇所には、文末などに「最新版の確認が必要」と添えています。読まれる時点の最新版を、必ず公的な一次資料でお確かめください。

五　本書は、「価格を読む仕事」という職能と、そこへ至る制度上の道筋を、静かに整理することを目的としています。

六　巻末には、出典・参考資料の一覧を載せました。原典に直接あたる際の手がかりとしていただけます。

はじめに

本書の位置付けと一次資料について

この本は、書籍『価格を読む仕事 ―― 不動産鑑定士のなり方』（レコル出版、知恵の森図書館）の本編にあたります。対象としているのは、（一）試験制度の全体像、（二）受験案内、（三）短答式試験、（四）論文式試験、（五）実務修習、（六）修了考査、（七）登録制度、（八）関連団体、の八つです。これに、（九）直近の制度改正・運用変更を加え、十章構成としています。

情報源は、制度上の一次資料に限りました。具体的には、国土交通省（不動産・建設経済局 土地経済課 鑑定評価指導室および同 不動産鑑定士係）が公表する受験案内・施行通知・登録様式類、ならびに国土交通大臣の登録を受けた唯一の実務修習機関である公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会（以下、連合会またはJAREA）が公表する受講申請案内書・実務修習業務規程・修了考査受験案内などです。予備校や受験産業の二次資料は、原則として参照していません。

本書では、制度を「正しく覚える」ためではなく、制度を「静かに読み解く」ために、各章の冒頭に〈流れ／実施主体／根拠資料／注意点〉を要約した「制度カード」を置きました。本文では、そのカードを起点に、必要な箇所を、できるだけ資料の文言に近い形で整理しています。

ただし、不動産鑑定士試験は年度ごとに「適用基準日」が指定され、令和八年試験は令和七年九月一日時点で施行されている法令から出題されるなど、年度ごとに細部が動きます。実務修習や登録の手続きも、規程の改正や様式の更新が随時行われています。本書を参照される際は、必ず適用年度の最新版を、国土交通省や連合会の公表資料で直接ご確認ください。

第一章　不動産鑑定士制度の全体像

一　制度カード

二　制度の趣旨 ―― 価格を読む仕事

不動産鑑定士は、「不動産の鑑定評価に関する法律」（昭和三十八年法律第百五十二号）に規定された国家資格である。国土交通省のポータル「不動産鑑定士になるには」には、「不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に規定された国家資格です」と、まずひとことで定義が置かれている。

不動産鑑定業者の業務として、有償で不動産の鑑定評価を行うことができるのは、不動産鑑定士に限られる。鑑定評価は、地価公示や相続税路線価、固定資産税評価といった公的評価の基礎にもなり、企業会計上の評価、訴訟や補償、税務など、公的・私的のさまざまな場面で必要とされる。

制度の特徴は、〈国家試験〉〈国家管掌の実務修習〉〈国土交通大臣の登録〉という三段構えの仕組みで、専門職としての質を確保している点にある。試験で学識と応用能力を確かめ、実務修習で評価実務に就くための技能を身につけ、登録によって国の名簿に名前が記される。資格の取得は、この三つを順に通り抜けていく道筋として整理されている。

三　全体フローと所要期間の目安

試験は、短答式が例年五月、論文式が例年八月（三日間）に実施される。論文式に合格した者は、一二月から始まる実務修習に進み、一年コースまたは二年コースのいずれかを選ぶ。実務修習は、講義・基本演習・実地演習の三単元と修了考査によって構成される。

修了考査の合否は、当該修了考査年度の三月末までに通知され、その通知をもって、初めて国土交通大臣への登録申請が可能になる。標準的なケースでは、論文式合格から不動産鑑定士登録まで、一年コースで約一年半、二年コースで約二年半が目安となる。

一年半・二年半という長さは、国家試験＋国家管掌の実務修習という制度設計のあり方から生じている。該当者については、実務経験を持つ人を対象とした「みなし履修」など、修習負担を一部軽くする仕組みもある（第六章で扱う）。

ここまでが、制度全体の輪郭です。次の章から、各段階の中身を順に開いていきます。

第二章　試験制度

試験について、誰が、どんな決まりで実施しているのかを、一次資料に並べて整理してみます。

一　制度カード

二　試験の目的と方法

受験案内の冒頭には、試験の目的が次のように記されている。

「不動産鑑定士になろうとする者に必要な学識及びその応用能力を有するかどうかを判定すること」を目的とし、「短答式及び論文式による筆記の方法により行います」（令和八年不動産鑑定士試験受験案内 1.（1）試験の目的及び方法）。

試験は二段階の筆記試験で、短答式に合格した者だけが論文式に進む。短答式合格は、合格年と翌年・翌々年の三年間有効である。受験案内 7.（1）には、「短答式試験に合格した者は、当該短答式試験の合格発表の日から起算して二年を経過する日までに行われる短答式試験が免除されます」と記される。短答式合格は、いわばその年の論文式に挑むための鍵であり、続く二年間の論文式にも持ち越せる仕組みになっている。

三　受験資格

受験資格は、年齢、学歴、性別、国籍、実務経験のいずれも問わない、と整理されている。誰でも、まず短答式から受験できる。

論文式は、当年の短答式合格者か、もしくは前二年以内の短答式合格者で、当年に短答式免除を申請した者だけが受験できる。短答式合格の有効期間が三年であるという仕組みと、論文式の受験資格は、表裏をなしている。

四　試験科目（令和八年試験基準）

短答式（マークシート方式）

①不動産に関する行政法規（土地基本法、不動産の鑑定評価に関する法律、地価公示法、都市計画法、建築基準法ほか）。②不動産の鑑定評価に関する理論（不動産鑑定評価基準等）。

論文式

①民法（物権・債権を中心に、借地借家法、区分所有法を含む）。②経済学（ミクロ・マクロ）。③会計学（財務会計論）。④不動産の鑑定評価に関する理論（論文一問＋論文一問＋演習一問の三コマ）。

短答式は鑑定評価をめぐる法令と理論を、論文式はその基礎となる民法・経済学・会計学と、鑑定評価理論そのものを問う構成になっている。鑑定評価が、法と経済と会計の交点で行われる仕事であることが、科目構成からも読み取れる。

五　合格基準

短答式は総合点で概ね七割、論文式は総合点で概ね六割が基準とされ、土地鑑定委員会が「相当と認めた得点」を合格点とする運用である。受験案内 1.（4）合格基準には、「総合点のほかに各試験科目について一定の得点を必要とする」と記されており、いわゆる足切り点が各科目に設定されていることがわかる。

免除科目がある受験者の総合点は、免除科目を除いた科目の合計得点から、偏差値などを用いて算出される、と整理されている。

六　出題基準日

受験準備にあたって、特に意識しておきたいのが「出題基準日」である。受験案内 1.（3）試験科目及び出題範囲の冒頭には、

「いずれの科目についても令和七年九月一日時点で施行されているものから出題します」（令和八年不動産鑑定士試験受験案内）。

という記述がある。当年試験は、前年九月一日時点で施行されている法令・規程（不動産鑑定評価基準等を含む）から出題され、それより後に施行された改正は、当年試験では問われない、と理解できる。

毎年、夏から秋にかけて法令の改正情報が出てくるが、九月一日という線が一本引かれているために、その線の手前と向こうとで扱いが分かれる。試験対策としての勉強法は本書では立ち入らないが、年表を眺めるときに、この「九月一日基準」を意識しておくと、資料を読み違えにくい。

試験制度の輪郭を、ひと通りなぞりました。次の章では、申し込みから合格発表までの実際の手順を見ていきます。

第三章　受験案内

受験案内という冊子に書かれた手続きを、ここでは静かに開いてみます。

一　制度カード

二　願書配布・受付期間（令和八年試験の例）

令和八年試験では、願書の配布期間が令和八年二月四日（水）から三月六日（金）、受付期間が令和八年二月五日（木）から三月六日（金）（郵送は同日消印有効）と公表されている。受験案内の表紙および 2. 申込手続には、「願書受付は三月六日二十四時までで、e-Govへの到達時点で受付とみなす」旨が記されている。

書面用紙は、北海道開発局・地方整備局・内閣府沖縄総合事務局、ならびに各都道府県の不動産鑑定士協会で配布される。電子申請は、e-Gov電子申請のシステムを経由して提出する。

三　申込方法と手数料

申請方法は、二系統で用意されている。

①電子申請

e-Govに、受験願書（指定のExcel様式）と顔写真JPEGを送信し、納付期限（令和八年は三月一一日）までに、収納機関番号で一万二千八百円を電子納付する。電子申請は電子納付に限られ、領収書は発行されない、と整理されている。

②書面申請

受験願書を、簡易書留または書留で、千葉県印西市中央南二の四の私書箱（日本郵便株式会社印西郵便局私書箱七号）宛に郵送する。手数料は収入印紙一万三千円を願書に貼付する形で納める。

電子と書面で、手数料も提出方法も少しずつ違うため、自分がどちらの様式で出すのかを早い段階で決めておくと、後の手戻りが減る、と読み取れる。なお、上記の金額・期日・私書箱番号は令和八年試験のものであり、年度ごとに変わり得るため、最新版の受験案内で必ず確認する必要がある。

四　受験票・試験地

短答式試験地は、札幌・仙台・東京・新潟・名古屋・大阪・広島・高松・福岡・那覇の十地区に設定されている。論文式試験地は、東京・大阪・福岡の三地区である。

短答式の試験地は、申込後の変更が認められない。論文式は、遠隔地への転勤等のやむを得ない事情に限り、令和八年試験では六月三〇日（火）までに変更届を提出することで対応可能、と案内されている。それ以降の変更は受け付けられない、とされている。

受験票は、短答式が五月上旬、論文式が七月中旬に郵送される。期日（短答式は五月一二日、論文式は七月二二日）までに到着しない場合は、土地鑑定委員会事務局へ連絡する必要がある、と整理されている。

五　合格発表のスケジュール

短答式試験の合格発表は、六月二四日（水）一〇時に国土交通省ウェブサイトで受験番号が公表され、七月二日（木）までに合格通知書が到着、七月三日（金）に官報公告される、という流れで整理されている。

論文式試験は、一〇月一六日（金）一〇時にウェブで公表される。官報には、受験番号と氏名が掲載される。一〇月二六日（月）までに合格証書が到着し、一一月二日（月）に官報公告される。

電話による合否照会には、一切応じない取り扱いとされている。合否は、ウェブ・郵送・官報のいずれかで確認することになる。

六　科目免除・特別措置

公認会計士試験合格者は、論文式の会計学に加えて、当該試験で受験した科目（民法または経済学）の免除を申請できる、と案内されている。

司法試験合格者（司法修習生となる資格を得た者）は、民法の免除を申請できる。

また、大学等で三年以上、対応する科目（法律学・経済学・商学）の教授・准教授（助教授）の職にあった者、博士の学位授与者も、該当する科目の免除を申請できる、と整理されている。

身体上の障害等による特別措置については、願書提出前に、土地鑑定委員会事務局への事前相談が必要、と記されている。

受験案内は毎年改訂されます。同じ書式に見えても、日付や金額、私書箱番号が動くことがありますので、当年度版の受験案内を、原本でお確かめください。

第四章　短答式試験

一　制度カード

二　試験スケジュール（令和八年試験）

令和八年試験のスケジュールは、九時一五分開場、九時四五分着席（受験上の注意・問題配付）、一〇時から一二時までが「不動産に関する行政法規」、一三時一五分着席、一三時三〇分から一五時三〇分までが「不動産の鑑定評価に関する理論」、と整理されている。

試験開始時刻までに入室しない場合は、受験を認めない、と案内されている。また、受験した科目を欠席した場合は、受験全体が無効となる、とも記されている。

三　出題範囲

「不動産に関する行政法規」については、土地基本法、不動産の鑑定評価に関する法律、地価公示法、国土利用計画法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、建築基準法、マンション建替円滑化法、不動産登記法、土地収用法、土壌汚染対策法、文化財保護法、農地法、所得税法（一部）、法人税法（一部）、租税特別措置法（一部）、地方税法を中心とすると整理されている。

これらに、都市緑地法、宅地造成及び特定盛土等規制法、宅建業法、自然公園法、森林法、道路法、河川法、海岸法、相続税法、景観法、不動産特定共同事業法、資産流動化法、投資信託法、金融商品取引法（一部）等が加わる。受験案内 1.（3）①出題範囲では、〈核となる十八法令〉と、〈これに加えて出題範囲に含む十八法令（一部条文限定）〉が列挙されている。

「不動産の鑑定評価に関する理論」は、不動産鑑定評価基準および同運用上の留意事項からの出題となる、と整理されている。

なお、宅地造成等規制法は、令和五年五月二六日施行の「宅地造成及び特定盛土等規制法」（盛土規制法）に名称・内容ともに改められており、最新の受験案内ではこの新名称で記載されている。法令の名称は、改正で動くことがあるため、出題基準日と合わせて確認する必要がある。

四　合格基準・免除

短答式の合格基準は、総合点で概ね七割、各科目に最低点（足切り点）が設定される、と整理されている。

短答式合格は三年間有効で、合格年と翌年・翌々年の短答式が免除される。免除を受けるための申請は、当該年の願書提出時に必要であり、書面申請の場合は、前年または前々年の合格通知書、または論文式試験受験票（原本またはコピー）の貼付を求められる、と案内されている。

五　持込み品の規制

短答式では、計算機・電卓は使用できない、と整理されている。スマートウォッチ、スマートグラス、イヤホンといったウェアラブル端末の身に着けは禁止される。

蓋付きのペットボトル五百ミリリットル程度を一本、水分補給目的で持ち込むことができる（蓋を閉めて足元に置く）。ハンカチ、ティッシュ、計時機能のみの時計は机上に置けるが、アラーム等の音は不可、と案内されている。

持込み品のルールは、年度や状況によって細部が見直されることがあるため、受験案内の「試験当日」の項を、その年の受験前に必ず確認しておきたい。

六　試験会場

試験地は、札幌・仙台・東京・新潟・名古屋・大阪・広島・高松・福岡・那覇の十地区である。個別の試験場（具体的な建物名）は、試験日の一か月前までに国土交通省ウェブサイトで公表され、受験票にも記載される、と整理されている。

短答式の一日は、思いのほか短く感じる、という声を聞くことがあります。けれど、その前には長い時間の準備の時間があり、合格通知が届くまでの静かな日々があります。

第五章　論文式試験

論文式は、真夏の三日間です。資料に書かれている小さな約束事を、いくつか並べてみます。

一　制度カード

二　試験日程（令和八年試験）

令和八年試験では、八月一日（土）の午前に民法、午後に経済学。八月二日（日）の午前に会計学、午後に「不動産の鑑定評価に関する理論」。八月三日（月）の午前に「不動産の鑑定評価に関する理論」、午後にその「演習」、というスケジュールが公表されている。

鑑定評価の理論は三コマに分かれており、そのうちの一コマが演習、すなわち事例形式の総合問題、と整理されている。

三　持込み品（科目別）

全科目共通

黒または青のボールペン、万年筆、定規、無地の下敷、下書き用の鉛筆・シャープペンシル、消しゴム。

科目限定

電子式卓上計算機（電卓）は、八月二日午前の会計学と、八月三日午後の演習でのみ使用できる。電卓は、電源内蔵式で、印字機能・プログラム機能・関数電卓機能・金利計算機能を持たない計算機能のみのものに限り、一台のみ持ち込めると整理されている。

ホチキスは、八月三日午後の演習で使用可、とされている。修正液および消えるボールペンは、いずれの科目でも使用できない。

四　合格基準・成績通知

論文式の合格基準は、総合点で概ね六割を基準に、土地鑑定委員会が「相当と認めた得点」を合格点とする運用である。免除科目がある場合は、免除を除いた科目の合計得点から、偏差値などで総合点を算出する、と整理されている。

令和七年（二〇二五年）からは、合格者にも、総得点・総合順位・科目別得点を記載した成績通知書が交付されるようになった。受験案内 7.（5）の論文式試験の成績通知には、

「令和七年から新たに合格者に対しても論文式試験結果の成績通知書を配布することに致しました」（令和八年不動産鑑定士試験受験案内）。

と明記されている。これは、従来は不合格者のみに交付されていた仕組みを改めたもので、合格者の自己分析や、指導者への報告にも資する変更、と読み取れる。

五　試験会場と試験地変更

論文式試験は、東京都特別区・大阪府大阪市・福岡県福岡市の三地区で実施される。

やむを得ない事情がある場合に限り、令和八年試験では六月三〇日（火）までに変更届を提出することにより、試験地の変更が認められる。それ以降の変更は、一切認められない、と案内されている。

六　試験当日の留意点

試験時間中は、試験官が必要と認めた場合に、携行品の確認を行うことがある、と整理されている。

ペットボトルカバーや缶・瓶・水筒等での飲料持込みは認められず、蓋付きのペットボトル五百ミリリットルを一本のみ持ち込める運用である。試験時間終了前の答案提出・退出は認められない、とされている。なお、受験した科目の問題用紙は、持ち帰ることができる。

真夏の三日間の試験です。体力も必要です。

第六章　実務修習

実務修習は、講義、基本演習、実地演習という三つの単元と、修了考査をパスする必要があります。

一　制度カード

二　修習機関と修習期間

実務修習は、論文式試験合格者に対して、不動産鑑定士となるのに必要な技能および高度の専門的応用能力を修得させることを目的とする、と整理されている。期間は一年コースまたは二年コースの二種類で、毎年一二月一日から翌年一一月三〇日までを一年として運営される。

国土交通省「実務修習」ページには、

「現在、登録を受けている実務修習機関は、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会のみです」（国土交通省「実務修習」ページ）。

と明記されている。本書整理時点で、実務修習を担う機関は、連合会の一機関に限られている。

三　三単元の構成

実務修習は、次の三単元で構成され、各単元の修得確認を経ることが求められる。修得が確認できない単元は、再受講（再履修）となる、と整理されている。

①講義（不動産鑑定評価の実務に関する講義）

eラーニング形式で実施され、一年コースで例年四か月、二年コースで例年一一か月の期間が割かれる。

②基本演習

東京会場でゼミナール形式により、四段階に分けて実施される。一段階あたりの会期は、二〜三日が目安、と整理されている。

③実地演習

物件調査実地演習と一般実地演習で構成され、指導鑑定士のもとで、合計十三件類型の鑑定評価報告書を作成する。

実地演習は、一年コースでは一週間に一日以上、二年コースでは二週間に一日以上、申請した実地演習実施機関に赴いて、指導鑑定士から直接指導を受けることが義務付けられている、と「実務修習業務規程施行細則」第十六条第六号で整理されている。

なお、実地演習実施機関と指導鑑定士の合意があれば、Web会議によるリモート指導（通信指導）も可能、と運用されている。

四　受講申請

第二十回実務修習（令和七年一二月開講）の受講申請は、令和七年一一月一二日必着で行われた、と連合会の受講申請案内書に記されている。

提出書類は、①受講申請書（Excelまたは自筆）、②身分証明書用写真二種類、③不動産鑑定士試験合格証書の写しまたは合格証明書、④実地演習受講登録申請書（指導鑑定士が決まり次第、令和七年は一一月二〇日までに別送可）、⑤同意書の五種類、と整理されている。

実地演習実施機関と指導鑑定士の決定が、期日に間に合わない場合は、受講申請自体が無効となる、と注記されている。実地演習を受け入れてくれる事務所と指導鑑定士の決定は、論文式合格後に動き始める作業の中心、と読み取れる。

五　みなし履修制度

鑑定事務所等で一年以上の実務経験がある者は、物件調査実地演習および一般実地演習について、「みなし履修」を申請できる、と整理されている。

物件調査実地演習については、十件以上の物件調査従事が要件とされる。一般実地演習については、最大五件まで、二年間で一件以上の鑑定評価報告書完成が要件、と案内されている。

みなし履修申請ありの受講申請期限は、申請なしの場合よりも早めに設定される（令和七年は一一月一日消印有効）。提出書類としては、書面の従事証明書のほか、物件調査実績報告書／実地演習報告書を電子提出（PDF）するなどが求められる。

みなし履修が認められると、当該課程の演習件数が控除され、修習負担が一定程度軽減される、と整理されている。実務経験者にとっては、修習期間と費用の見通しが変わり得る制度、と読める。

六　安全管理措置・指導者制度

実地演習は、実物の不動産を対象に行うため、現地調査時の安全管理が制度として組み込まれている（連合会「安全管理措置」）。坂の上の物件、空き家、再開発予定地など、実地でしか見えないことを安全に学ぶための仕組み、と読み取れる。

指導鑑定士は、連合会が認定する指導者制度の対象者で、「実地演習実施機関及び指導者等」として連合会のサイトに公表されている。実務修習の運営は、連合会の実務修習運営委員会が担い、各単元の修得確認は、実務修習審査会が「実務修習審査会審査基準」に基づき判定する、と整理されている。

実務修習の一年は、試験勉強とは時間の流れが違うようです。事務所の電話、現地での調査、修正された報告書のやり取り。そういった日常のひとつひとつが、修習という時間を形づくっています。

第七章　修了考査

修了考査は、修習の最後に置かれた、もうひとつの試験です。ここを通り抜けると、登録という手続きが、目の前に現れます。

一　制度カード

二　修了考査の構成

修了考査は、①記述の考査（択一式・論文式）と②口述試問で構成される、とJAREA「修了考査一覧」および第十九回修了考査受験案内に記されている。

論文式の問題（B問題）については、細分化類型が指定される運用となっており、第十九回修了考査では、令和七年一二月に「第十九回修了考査・記述の考査 論文式問題（B問題）に係る細分化類型の指定について」が事前に公表されている。

三　直近三回の実施時期

第十九回修了考査は、令和八年（二〇二六年）一月から二月にかけて実施される予定で、その受験案内は令和七年一二月に公表されている。

第十八回修了考査は、令和七年（二〇二五年）一月から二月にかけて実施された。第十七回修了考査は、令和六年（二〇二四年）一月から二月にかけて実施されている。

実施時期は、概ね修習開始翌年の冬季（一〜二月）に設定される傾向が読み取れる。とはいえ、年度ごとに細部が動く可能性があるため、受験する年の受験案内で日程を確認する必要がある。

四　合否の決定と考査基準

修了考査の合否決定基準は、令和二年一二月一四日付の連合会通知「修了考査の合否の決定と考査基準について」に定められている、と整理されている。

修得が確認された場合、国土交通大臣の修了確認手続を経て、その結果が、当該修了考査年度の三月末までに通知される。通知をもって、不動産鑑定士としての登録申請が可能となる、という順序になっている。

五　不受験表明と次年度受験

修了考査の受験を希望しない者は、「不受験表明書」を提出する必要があると案内されている。表明者は、次回（翌年度）の修了考査を受験することとされる、と整理されている。

たとえば、第十九回修了考査を不受験表明した者は、第二十回修了考査（令和九年一月〜二月実施予定）を受験することになる、と読み取れる。

受験するか、しないか、という選択そのものが制度の中に位置づけられており、いずれかの意思表示を期日までに行うことが、修習生に求められている。

修了考査の通知は、三月末までに届く運用です。年度の節目とほぼ同じ時期に、登録への扉が開きます。

第八章　登録制度 ―― 不動産鑑定士・不動産鑑定業者

資格の最終ステップは、名簿に名前が載ることです。不動産鑑定士の登録と、鑑定業を営むための業者登録の二つの登録を行います。

一　制度カード

二　不動産鑑定士の登録

修了考査に合格し、国土交通大臣の修了確認を受けた者は、不動産鑑定士名簿への登録を申請することにより、不動産鑑定士として活動できる、と国土交通省「1. 不動産鑑定士の登録」のページに整理されている。

登録申請には、必要書類および記載要領（PDF・Word）を国交省ページからダウンロードし、住所地ブロック（北海道／沖縄／左記以外）別の様式で申請する運用となっている。書類の細部は様式の更新で変わるため、申請時には最新版の確認が必要である。

三　登録に関する各種手続

登録後の手続として、①変更の登録（住所・氏名等）、②死亡等の届出、③登録の消除（廃業・引退）、④登録の証明（証明書発行）が用意されている、と整理されている。

氏名の変更については、内閣府の男女共同参画基本計画等に基づき、不動産鑑定士の旧姓使用が可能とされている。「不動産鑑定士における旧姓使用の取扱要領」と申請様式が、国土交通省で公表されている。

四　不動産鑑定業者の登録

不動産鑑定業――事業として鑑定評価を行う業務――を営むには、不動産鑑定士個人の登録に加え、不動産鑑定業者登録が必要、と整理されている。

事務所が複数都道府県にまたがる場合は、国土交通大臣登録となる。単一都道府県内のみの場合は、当該都道府県知事登録となる。

鑑定業者は、五年ごとの更新登録、変更登録、登録換え（県外移転等）、廃業届などの手続が用意されている。また、業者は毎年一月三十一日までに、前年の事業実績概要を提出する義務がある（不動産の鑑定評価に関する法律 第二十八条、施行規則 第三十六条）、と整理されている。

五　オンライン申請の整備

不動産鑑定士の登録等は、e-Govポータル経由でオンライン申請が可能となっている。「申請者ログインマニュアル」（PDF）が国交省で公表されており、各手続の必要書類および記載要領を確認のうえで申請する運用、と整理されている。

電子申請は、書面申請の代替手段として整備されてきたものであり、書面申請が廃止されたわけではない。住所地や事務所の所在に応じて、書面・オンラインのいずれが向いているかを、各様式の案内で確認することが必要である。

登録は、合格に比べると地味な作業に見えるかもしれません。けれど、名簿に名前が記される瞬間こそ、価格を読む仕事の入口に立つ瞬間でもあります。

第九章　関連団体 ―― 制度を支える人たち

一　制度カード

二　公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会（JAREA）

JAREAは、不動産鑑定士の専門性と倫理性の向上、および不動産鑑定評価制度の発展を目的とする公益社団法人で、所在地は東京都港区虎ノ門三―十一―十五 SVAX TTビル九階、と公表されている。

唯一の登録実務修習機関として、講義、基本演習、実地演習、修了考査の運営を担っている。広報誌『鑑定のひろば』を発行し、研究論文・研究報告・国際情報を掲載するほか、毎年四月の「不動産鑑定評価の日」前後には無料相談などが行われる、と案内されている。業界の知的基盤を提供している組織、と読み取れる。

三　都道府県不動産鑑定士協会

四十七都道府県に、それぞれ独立した法人（公益社団法人または一般社団法人）として、鑑定士協会が設置されている。願書の配布拠点となるほか、無料相談会の運営、地域ごとの研修・調停業務などを担っている。

また、北海道、東北、関東甲信、北陸、中部、近畿、中国、四国、九州沖縄の九ブロックに、広域連合会が組織されており、ブロックごとの研修・連絡調整を行う、と整理されている。

四　国土交通省側の所管組織

土地鑑定委員会は、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき設置される審議会である。委員会は国土交通省に置かれ、不動産鑑定士試験を実施するほか、地価公示の標準地の選定・判定、鑑定評価制度に関する意見具申を行う、と整理されている。

不動産・建設経済局 土地経済課 鑑定評価指導室は、鑑定業者登録・監督、実務修習機関の登録、団体届出など、制度運用全般の主管室、と公表されている。

同 不動産鑑定士係は、試験事務の主管係であり、願書および電子申請の総合窓口、と案内されている。

団体の名前を覚える必要はありません。困ったときに、どこに尋ねればよいか、おおよそ知っておくだけで十分です。

第十章　直近の制度改正・運用変更
（令和三年〜令和八年）

制度は、ゆっくりと、少しずつ姿を変えていきます。ここでは、令和三年から令和八年にかけての、目立った変更を時系列で並べてみます。

一　令和三年〜令和四年（二〇二一〜二〇二二）

令和二年一二月に公表された「修了考査の合否の決定と考査基準について」が継続して適用される運用となり、修了考査の合否判定が透明化された、と整理されている。

また、新型コロナウイルス感染症への対応として、試験会場・実務修習会場での感染防止策（学校保健安全法対象感染症罹患者の受験控え呼びかけ等）が、受験案内に明記されるようになった。

令和三年度・令和四年度の実務修習実施計画が、連合会から年度ごとに公表される運用が、この時期に定着したと読み取れる。

二　令和五年（二〇二三）

出題範囲の名称改正があった。宅地造成等規制法が、「宅地造成及び特定盛土等規制法」（盛土規制法）に名称・内容ともに改められた（令和五年五月二六日施行）。これは、令和六年試験以降の受験案内に反映されている。

また、JAREAの「一般実地演習実施要領」が令和五年九月一二日付で改正された。第十八回実務修習（令和五年一二月開講）の手引きと実施計画が公表されている。

三　令和六年（二〇二四）

JAREAの「実務修習業務規程施行細則」が令和六年九月二〇日付で改正され、実地演習の通信指導（Web会議によるリモート指導）の運用ルールが整備された、と整理されている。

物件調査報告書の記載例も、令和六年九月二〇日付で更新されている。

また、国土交通省側で、不動産鑑定士登録のオンライン申請（e-Gov）の整備が、この時期に進んだ、と読み取れる。

四　令和七年（二〇二五）

論文式試験の成績通知書を、合格者にも交付する運用に変更された。受験案内 7.（5）に明記されている。

第二十回実務修習（令和七年一二月開講）の受講申請が、令和七年九月一一日付の申請案内書で募集された。

第十九回修了考査（令和八年一〜二月実施）の受験案内が、令和七年一二月二日に公表されている。

五　令和八年（二〇二六）

令和八年不動産鑑定士試験の施行通知が、令和七年一一月五日に公表された。受験案内・電子申請の案内は、令和八年二月四日に掲載されている。

試験スケジュールは、短答式が五月一七日、論文式が八月一日から三日、合格発表は短答式が六月二四日、論文式が一〇月一六日と公表されている。

出題基準日は、令和七年九月一日時点で施行されている法令・規程である。

ここに整理した変更は、本書整理時点の公表内容に基づく。今後の年度では、さらに改正や運用変更が重なる可能性がある。最新の情報は、国土交通省および連合会の公表資料で、必ず直接ご確認いただきたい。

制度はゆっくり動いています。本書が古びていくことは、制度が生きている証拠でもあります。

終わりに

余白を残して

ここまで、不動産鑑定士という仕事の入口にあたる制度の道筋を、できるだけ静かに整理してきました。

本書のページの間には、どうか少しの余白を残しておいてください。年度が変わり、規程が改正されるたびに、その余白に書き込みを足していただければ、この本は、ゆっくりと自分のかたちを更新していけるはずです。

本書を手にとってくれた読者のみなさんが、よりよい進路を歩まれることを願いながら、ここで筆を置きます。

レコル出版　編集室

巻末

出典・参考資料一覧

本書の根拠とした一次資料の一覧である。URLは、本書整理時点（二〇二六年五月一〇日）のもの。国土交通省・連合会のいずれも、年度更新に伴い、PDFのファイル名（数字部分）が変わる場合がある。リンク切れの場合は、各機関のトップページ経由で再取得していただきたい。

国土交通省（一次資料）

・不動産鑑定評価ポータルサイト　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk4_000023.html

・不動産鑑定士になるには　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/kanteishi/shiken04.html

・不動産鑑定士試験（試験トップ）　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/kanteishi/shiken.html

・令和八年不動産鑑定士試験（年度別告知）　https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_fr4_000001_00320.html

・令和八年不動産鑑定士試験受験案内（PDF）　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/kanteishi/content/001979326.pdf

・実務修習（国交省側）　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk4_000027.html

・不動産の鑑定評価に関する法律 手続一覧　https://www.mlit.go.jp/appli/kanbo01_hy_000068.html

・1. 不動産鑑定士の登録　https://www.mlit.go.jp/appli/kanbo01_hy_000067.html

・試験結果情報　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/kanteishi/shiken02.html

公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会（JAREA）

・JAREAトップページ　https://jarea.org/index.html

・不動産鑑定士を目指す方へ　https://jarea.org/real_estate_appraiser/to_become.html

・実務修習トップ　https://jarea.org/practical_training/index.html

・実務修習 受講申請　https://jarea.org/practical_training/application_for_enrollment.html

・実務修習 各種規程等　https://jarea.org/practical_training/regulations/index.html

・修了考査一覧　https://jarea.org/practical_training/trainees/final_exam/index.html

・第十九回修了考査受験案内　https://jarea.org/practical_training/trainees/final_exam/2025/12/3973.html

・全国不動産鑑定士協会・不動産鑑定相談所　https://jarea.org/request_consul/real_estate_agency.html

・法令・基準ガイドライン　https://jarea.org/public_doc/laws_guidelines.html

備考

・令和八年試験は、本書整理時点で受験案内・電子申請案内が公表されているが、試験会場の詳細は試験日一か月前公表のため、本書執筆時点では未確定の部分がある。

・実務修習関連の規程改正（実務修習業務規程施行細則・各実施要領等）は、JAREAが「各種規程等」のページで版数管理して掲示している。本書を参照する際は、最新版PDFのタイムスタンプを必ず確認していただきたい。

価格を読む仕事

―― 不動産鑑定士のなり方

整理日　二〇二六年五月十日

整理基準　令和八年（二〇二六年）試験／令和七年一二月開講 第二十回実務修習を中心に、令和三年〜令和八年の運用変更を併記

情報源　国土交通省（土地鑑定委員会）／公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会（JAREA）

発行　レコル出版　

注記　本書は、レコル出版より知恵の森図書館へ寄贈された、価格を読む仕事についての小さな案内である。