実務の森｜どうして地方の不動産は、高利回りなの？──利回りの高さに映る、期待と不安

🐈ニャッタ：高利回りって、つまり“お得”ってこと？

不動産投資の情報を見ていると、  

「表面利回り10％超」  

「地方高利回り物件」  

といった言葉を目にすることがあります。

都市部の物件ではなかなか見かけないような高い利回りが、地方の不動産では表示されていることがある。

では、地方の不動産は、都市部よりも“お得”なのでしょうか？

答えは、少し立ち止まって考える必要があります。

利回りは、単に「儲かりそう」という期待だけを表す数字ではありません。  

そこには、空室の不安、売却のしにくさ、修繕の負担、地域の将来性など、いくつもの不安も映り込んでいます。

つまり、高利回りとは、  

「高い収益が期待できる数字」であると同時に、  

「その利回りでなければ買い手がつきにくい理由」を示していることもあるのです。

🐈ニャッタ：「モーリー、地方の物件って、利回りがすごく高いものがあるんだね。これって、都市部よりお得ってこと？」

🦉モーリー：「うん。たしかに数字だけ見ると魅力的に見えるね。でも利回りの高さには、期待だけじゃなくて、不安も映っているんだ。」

🐈ニャッタ：「期待と不安？」

🦉モーリー：「そう。今日はその数字の奥にあるものを、ゆっくり見ていこう。」

 1．そもそも「利回り」ってなに？ 〜家賃と価格の関係〜

🦉モーリー：「まず利回りは、ものすごく簡単に言うと、物件価格に対して、どれくらい家賃収入が見込めるかを表す数字なんだ。」

たとえば、年間の家賃収入が100万円で、物件価格が1,000万円なら、表面利回りは10％です。

同じ年間家賃100万円でも、物件価格が2,000万円なら、表面利回りは5％になります。

つまり利回りは、  

「家賃が高いほど上がり、物件価格が安いほど上がる」

という性質を持っています。

🐈ニャッタ：「じゃあ、地方の利回りが高いのは、家賃がすごく高いから？」

🦉モーリー：「もちろん家賃がしっかり取れる場所もあるよ。でも多くの場合、ポイントになるのは“価格が安い”ことなんだ。」

地方の不動産では、都市部に比べて物件価格が低くなることがあります。  

その一方で、家賃は価格ほど大きく下がらない場合があります。

その結果、計算上の利回りが高く見えるのです。

2．地方物件の利回りが高く見える理由

🦉モーリー：「地方の不動産が高利回りに見える背景には、大きく分けていくつかの理由があるよ。」

 2-1．物件価格が低くなりやすい

地方では、都市部に比べて土地価格や建物価格が低い地域があります。

購入価格が低ければ、同じ家賃収入でも利回りは高くなります。

たとえば、月5万円の家賃が取れる物件があったとします。

年間家賃は60万円です。

この物件を1,200万円で買えば、表面利回りは5％。  

でも、600万円で買えば、表面利回りは10％になります。

🐈ニャッタ：「家賃が同じでも、買う値段が安いと利回りは上がるんだね。」

🦉モーリー：「そう。だから高利回りの正体は、“家賃が高い”というより、“価格が低い”ことにある場合が多いんだ。」

2-2．買いたい人が限られる

地方の不動産は、都市部に比べて買い手が限られることがあります。

人口が少ない地域では、  

住みたい人も、  

借りたい人も、  

買いたい人も、  

投資したい人も、  

少なくなりやすい傾向があります。

買いたい人が少なければ、価格は上がりにくくなります。

🦉モーリー：「不動産の価格は、その物件そのものだけで決まるわけじゃないんだ。そこに欲しい人がどれくらいいるかも、とても大事なんだよ。」

🐈ニャッタ：「買いたい人が少ないから、価格が低くなって、利回りが高く見えるんだ。」

2-3．売却しにくさが価格に反映される

不動産は、買ったあとに売却することも考える必要があります。

都市部の物件は、買いたい人が多ければ売却もしやすくなります。  

一方、地方の物件では、売りたいと思ったときにすぐ買い手が見つからないことがあります。

この「売りにくさ」は、価格に反映されます。

🦉モーリー：「高い利回りは、“持っている間の収益”への期待を表す一方で、“手放したいときに手放しにくいかもしれない”という不安も映しているんだ。」

🐈ニャッタ：「なるほど。買うときの安さには、売るときの難しさも混ざっているんだね。」

 3．高利回りに映る「期待」

🐈ニャッタ：「でも、高利回りって悪いことばかりじゃないよね？」

🦉モーリー：「もちろん。高利回りには、ちゃんと期待もあるよ。」

地方の不動産には、都市部にはない魅力もあります。

購入価格が低いため、少ない投資額で始めやすい。  

地域によっては、安定した賃貸需要がある。  

管理や修繕をうまく行えば、収益性を確保できる場合もある。

高利回りに映る期待

少ない投資額で家賃収入を得られる可能性がある  

価格が低いため、収益率が高く見えやすい  

地域の需要を正しく読めれば、安定運用につながることがある  

都市部では買いにくい価格帯の物件に出会えることがある

🦉モーリー：「地方だから全部だめ、というわけではないんだ。大事なのは、その地域で本当に借りたい人がいるのか、建物を維持できるのか、将来も運用できるのかを見ることなんだよ。」

🐈ニャッタ：「高利回りは、ちゃんと読めばチャンスにもなるんだね。」

4．高利回りに映る「不安」

🦉モーリー：「でも、利回りが高いときほど、“なぜこの利回りなのか”を考える必要があるよ。」

高利回りの物件には、数字だけでは見えにくい不安が隠れていることがあります。

4-1．空室の不安

表面利回りは、満室で家賃が入ることを前提にしている場合があります。

でも、入居者が退去して空室になれば、その間の家賃収入は入ってきません。

地方では、地域によって賃貸需要が限られることがあります。  

一度空室になると、次の入居者がなかなか決まらないこともあります。

🐈ニャッタ：「表示されている利回りは、ずっと満室だった場合の数字かもしれないんだね。」

🦉モーリー：「そう。だから利回りを見るときは、空室になったときのことも一緒に考える必要があるんだ。」

4-2．修繕の不安

価格が安い物件ほど、築年が古かったり、修繕が必要だったりすることがあります。

屋根、外壁、給排水設備、室内設備。  

不動産は、持っているだけで維持費がかかります。

購入価格が安くても、あとから大きな修繕費がかかれば、実際の収益は下がります。

🦉モーリー：「表面利回りは、修繕費や管理費、税金などを差し引く前の数字なんだ。だから、ここから維持費を引いた“実際に手元に残る額”は、もっと少なくなる。」

物件価格は地方で大きく下がることがありますが、修繕や設備交換などの維持費は、同じようには下がりません。

地域によっては、職人さんが少なかったり、資材の運搬費がかさんだりして、かえって都市部より費用が高くなることもあります。

🐈ニャッタ：「じゃあ、表面利回りが高くても、手元に残るお金は思ったより少ないことがあるんだね。」

4-3．管理の不安

不動産は、買って終わりではありません。  

入居者の募集、家賃の集金、設備の故障対応、退去後の清掃や原状回復。  

持っているあいだ、ずっと小さな手間と判断が続きます。

地方の物件では、信頼して任せられる管理会社が見つかりにくい地域もあります。

🐈ニャッタ：「自分で全部やるのは大変そう。遠くに住んでいたら、なおさら難しいね。」

🦉モーリー：「うん。管理を委託すれば手間は減るけれど、その分の費用がかかる。“見えにくいけれど続いていく負担”があることも、利回りの裏側に潜んでいるんだよ。」

4-4．売却の不安

高利回り物件を買ったあと、将来売却しようとしたときに、買い手がすぐ見つかるとは限りません。

特に、人口が減っている地域や、賃貸需要が弱い地域では、売却に時間がかかることがあります。

価格を下げなければ売れないこともあります。

🐈ニャッタ：「買うときは安くてよかったけど、売るときも安くしないといけないかもしれないんだ。」

🦉モーリー：「そう。だから“出口”を見ることも大事なんだよ。」

5．「高利回り＝お得」とは限らない

高利回りの物件を見ると、つい「効率がよさそう」と感じます。

でも、利回りはあくまで入口の数字です。

そこには、  

家賃が入る期待  

価格が安い理由  

空室の可能性  

修繕の負担  

管理の手間  

売却のしにくさ  

地域の将来性  

が重なっています。

🦉モーリー：「利回りが高いということは、“それだけの収益が期待されている”という見方もできる。でも同時に、“それくらいの利回りでなければ買い手が納得しにくい”という見方もできるんだ。」

🐈ニャッタ：「利回りって、いい数字にも見えるけど、注意して読む数字でもあるんだね。」

🦉モーリー：「うん。数字は嘘をつかないけれど、数字だけでは全部を話してくれないんだ。」

6．利回りを見るときの問い

地方の高利回り物件を見るときは、次のような問いを持つと、数字の奥が見えやすくなります。

利回りを見るときの問い

なぜ、この価格で売られているのか  

この家賃は本当に続くのか  

空室になったら、次の入居者は見つかるのか  

近くに賃貸需要を支える施設や仕事はあるのか  

修繕費はどれくらいかかりそうか  

管理は誰が、どのように行うのか  

将来売却するとき、買い手は見つかりそうか  

地域の人口や暮らしの流れはどうなっているか

🐈ニャッタ：「こうやって見ると、利回りって“答え”じゃなくて、“質問の入口”なんだね。」

🦉モーリー：「その通り。高利回りを見つけたら、まず喜ぶより先に、“なぜこの数字なのかな”と考える。それが大事なんだ。」

7．モーリーのまとめ

地方の不動産が高利回りに見えるのは、家賃収入に対して物件価格が低くなりやすいからです。

でも、その価格の低さには理由があります。

買い手が限られること。  

空室の不安があること。  

修繕や管理に手間がかかること。  

将来、売却しにくいかもしれないこと。  

地域の将来性に不確かさがあること。

高利回りは、期待だけを映す数字ではありません。  

そこには、不安も一緒に映っています。

🦉モーリー：「利回りの高さは、森の中で遠くに見える明かりみたいなものなんだ。近づいてみると、あたたかい灯りかもしれない。でも、足元にはぬかるみがあるかもしれない。」

🐈ニャッタ：「だから、明かりだけを見るんじゃなくて、そこまでの道も見るんだね。」

🦉モーリー：「うん。不動産の価格を見るということは、数字だけを見ることじゃない。その数字が生まれた場所と理由を、ていねいに見ることなんだよ。」