土地を見る

E01　土地利用状況

対象地が現在どのように使われているかを確認する。登記上の地目と現況が一致しない場合がある。

① 現在どう使われているか

建物あり／なし

ありの場合は貸家？自用？用途は？

更地／駐車場／未利用／一時利用（資材置場など）

② 現況と資料のズレ

登記にない建物／想定外の利用／仮設物／増築

E02　規模・形状

地積・間口・奥行・形状・規模・隅切りを確認する。

地積

登記簿記載の面積。実測値と異なる場合がある。

間口・奥行

道路に接する長さと、その奥行き。建築や利用に影響する。

形状

整形地・不整形地・旗竿地など。不整形な土地は利用が制約される場合がある。規模によって影響の程度は異なる。

規模

敷地全体の大きさ。利用可能性に関わる。用途地域別の標準的画地規模との対比も意識する。

隅切り

角地で道路に面した部分の処理。建築制限に関わる。

E03　境界

境界の位置・確定状況、境界標の有無、越境・被越境を確認する。

将来の紛争や費用負担につながる可能性があるため、注意が必要な項目である。

境界の確定状況

以下の段階を区別して確認する。

・官民境界（道路・水路等の公有地との境界）の確定：道路管理者・河川管理者との立会・境界確定書

・民民境界（隣接地との境界）の確定：隣接所有者との立会・筆界確認書

登記所備付地図（14条地図）または公図、地積測量図を取得し、現地の境界標と照合する。地積測量図がない場合や古い場合は、実測との差異が生じる可能性がある。未確定の場合、地積が確定的でない可能性がある。

境界標

境界標の有無と種類を現地で確認する。

越境・被越境

対象地からの越境と、隣地からの越境（被越境）を確認する。ブロック塀・雨どい・植栽など、目視では判断しにくいものもある。依頼者に覚書の有無を確認する。

筆界特定制度

境界紛争に至らずに筆界を特定する制度（不動産登記法131条以下）。未確定境界の物件における対応方策として把握しておく。

E04　地勢

高低差・傾斜・道路との高低関係を確認する。

敷地内の高低差や傾斜の有無、道路面との関係を現地で確認する。造成や擁壁が必要な場合、費用負担につながる可能性があるため注意が必要な項目である。

がけ条例

建築基準法に基づく自治体条例により、高さ2m超のがけの上・下に建築する場合、擁壁設置や離隔距離が要求されることがある。傾斜地・段差のある敷地では確認する。

E05　見えない制約

土壌汚染・埋蔵文化財・地下埋設物の有無を確認する。

目視では判断できない要因であり、利用制約や費用負担につながる可能性があるため、注意が必要な項目である。

土壌汚染

以下の流れで確認する。

① 地歴調査：登記簿の旧地目、住宅地図の旧版、空中写真等で過去の土地利用履歴を確認する。工場・ガソリンスタンド・クリーニング店・印刷工場等の履歴があれば土壌汚染リスクを意識する。

② 法令上の指定区域の確認：要措置区域・形質変更時要届出区域の指定の有無を、都道府県・政令市の土壌汚染対策部署で確認する（土壌汚染対策法6条・11条）。

③ 汚染の程度の特定が必要な場合は、土壌汚染状況調査の結果報告書を確認する。汚染の特定は他の専門家との連携が必要になる場合がある。

埋蔵文化財

周知の埋蔵文化財包蔵地に該当するかを確認する。確認先は各市町村の教育委員会。該当する場合、土地の形質変更を行うときは工事着手の60日前までに教育委員会への届出が必要（文化財保護法93条）。試掘調査・本発掘調査が必要となる場合、工期・費用への影響が生じる。

地下埋設物

地歴調査や現地調査で端緒を確認する。