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モーリー

D01　所有

所有権・登記名義人・共有関係・担保等の権利を確認する。

所有権

登記事項証明書（権利部甲区）で所有権の状況を確認する。

登記名義人

現在の名義人を確認する。

共有関係

共有の場合は共有者・持分割合を確認する。共有持分は利用・処分に制約が生じる場合がある。

担保権・処分制限

権利部乙区で、抵当権・根抵当権・差押え・仮差押え・仮処分・処分禁止の仮登記の有無を確認する。鑑定評価では、最有効使用判定上の支障はないが、価格時点における権利の現況として把握する。

地役権・賃借権

通行地役権・引水地役権などが設定されている場合、承役地としての登記が乙区にされる。要役地の登記事項証明書には承役地の地番が記載される。賃借権の登記は希少だが、定期借地等で見られる。

自用・賃貸の別、借地権・借家権の有無、賃貸借契約状況・資産区分を確認する。賃貸用不動産では現行の賃貸借契約が重要な個別的要因となる。

自用・賃貸の別

現況の利用状況を確認する。土地の状態（建物付き・更地・駐車場など）も確認する。

借地権・借家権

借地・借家の有無と契約内容を確認する。

・借地権：旧法借地権／新法借地権（普通借地・定期借地）の別、契約期間、地代、更新条件

・借家権：普通借家／定期借家の別、契約期間、賃料、更新条件

定期借地・定期借家は契約期間満了で確定的に終了するため、価格評価への影響が普通借地・借家と大きく異なる点に注意。

テナント状況

テナントの属性・稼働状況・主要テナントの動向を確認する。

賃貸借契約状況

賃貸借契約書で賃貸の範囲・賃料・契約条件を確認する。

資産区分

テナント所有の設備・仕上げの範囲を確認する。

管理会社・管理委託契約・修繕履歴・修繕計画・管理体制・費用負担区分を確認する。運営状況は賃料・空室率・維持管理費に影響し、不動産の価格に関わる項目である。

管理会社・管理体制

管理会社の有無・管理委託契約の内容・管理体制（常駐・巡回）を確認する。

修繕履歴・修繕計画

過去の修繕履歴と今後の修繕計画を確認する。区分所有建物の場合は、管理規約・長期修繕計画・修繕積立金の積立状況を確認する。

テナント動向

入居率・空室率・滞納状況・テナント構成を確認する。

費用負担区分

管理費・修繕費等の費用負担区分を確認する。