実務の森｜建築基準法上の「道路」って？──接道義務を満たすための基礎知識

ニャッタ

気になる土地を見つけたんだ。ちゃんと道に面しているから、家を建てるのも問題ないよね？

モーリー

うん、見た感じはね。でも、ただ『道に接している』だけじゃ足りないんだ。その道が『建築基準法上の道路』じゃないと、原則として建物は建てられないんだよ。

なぜ「道路」がそこまで重要なのか

建物を建てるには、敷地が「建築基準法上の道路（以下、法上の道路）」に接していることが必要です。これは建築基準法第43条に「接道義務」として定められており、都市計画区域および準都市計画区域の中では、この要件を満たさないと原則として建物を建てたり建て替えたりできません。

つまり、土地に接している道が法上の道路かどうかは、その土地で何が建てられるか――ひいては不動産としての価値――を大きく左右します。

モーリー

同じように見える道でも、法律上どう扱われるかで、建てられる建物の規模が変わったり、再建築できなかったりするんだ。

具体的には、次のような違いが出てきます。

• 接道義務を満たさない土地は、原則として建築や再建築ができないため、利用が制限される。
• セットバックが必要な道路（2項道路）に接する土地では、道路の中心線から原則2mの線などが道路境界線とみなされ、その線より道路側の部分は建築確認上の敷地面積に算入できません。そのため建ぺい率・容積率の計算にあたっても敷地として算入されず、建てられる建物の規模が小さくなります。
• 法上の道路であっても私道の場合は、通行や管理の責任の所在が不明確だと、評価や取引上のリスクとして扱われることがある。

「法42条」と「法43条」の関係

建築基準法のしくみは、ざっくり言うと次のような二段構えになっています。

第42条：「道路」を定義する条文

建築基準法上、道路として扱われるものの基本的な範囲を定める条文。原則として、この条文で「道路」と位置づけられたものが「法上の道路」として扱われます。

第43条：接道義務を定める条文

建築物の敷地は、原則として「法上の道路」に2m以上接していなければならないと定める条文。なお43条1項では、自動車のみの交通の用に供する道路など一部の道路は、接道の対象から除かれています。

さらに同条第2項には、接道義務を満たさない土地でも、一定の条件のもとで建築を可能にする認定・許可制度が用意されています（この特例については、別記事「道路に接しない土地でも建てられる？――43条2項の認定・許可」で扱います）。

モーリー

つまり、42条で『法上の道路ってこういうものだよ』と定義して、43条で『その道路に接していないと建てられないよ』と決めているんだ。両方の条文をセットで見るのが基本だよ。

法42条の「道路」は、大きく分けて6種類

建築基準法第42条には、いくつかの「道路」が並んでいます。本シリーズでは、実務でよく登場する次の基本の6種類を中心に整理していきます。

ニャッタ

同じ『建築基準法上の道路』でも、こんなに種類があるんだ……

モーリー

うん。だから、対象地に接している道が『どの号の道路なのか』を確かめるのが、調査の入口になるんだよ。

なお、第42条にはこの6種類のほかにも、3項（救済的な水平距離指定）、4項〜6項（特定区域での特例や、幅員1.8m未満の道に関する規定）などの条文もあります。実務では基本の6種類に出会うことが圧倒的に多いものの、地域や状況によってはこれらの特例が関わってくることもある――という前提だけ持っておくと安心です。

なぜ「幅員4m以上」が原則なのか

法42条の道路にはいくつかの種類がありますが、共通する基本ルールがあります。それが「幅員4m以上」という考え方です。なお、42条1項の柱書には、特定行政庁が地方の気候・風土の特殊性や土地の状況により都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では、幅員6m以上が基準となるという例外も置かれています。

この基準は、

• 火災・地震などの災害時に、避難や消防活動ができる空間を確保する
• 救急車・ゴミ収集車などの生活インフラ車両が通行できる
• 採光・通風など、市街地の環境を保つ

といった目的のために設けられている、市街地のいわば「骨格」のルールです。

そのため、道路法に基づく公道であっても、現況の幅員が4m未満であれば、原則として42条1項1号には該当しません。ただし、自動的に2項道路として扱われるわけではなく、2項道路に位置づけられるには「基準時に建築物が建ち並んでいたこと」「特定行政庁の指定を受けていること」など、別の要件を確認する必要があります。逆に、私道であっても所定の手続きを経て幅員4m以上を確保すれば、法上の道路として位置づけられることがあります。

モーリー

『公道だから安心』とか『私道だからダメ』というより、幅員と手続きが整っているか――そこがポイントなんだ。

見た目では分からないからこそ、調査が要る

法上の道路かどうかは、現地に立っただけでは判断できません。

舗装されていて車が普通に通れる道でも、それが法的にどう位置づけられているかは別問題です。逆に、見るからに細い未舗装路でも、所定の手続きを経た2項道路として扱われていることもあります。

調査では、たとえば次のような項目を確認していきます。

• 道路管理者の確認（公道か私道か）
• 法上の種別（42条何項何号か）
• 現況幅員と法定幅員
• 拡幅予定や、将来のセットバックの要否
• 通行や掘削に関する権利関係（私道の場合）

モーリー

『法上の道路』かどうかは、地図と現地と窓口――それぞれを照らし合わせないと分からないんだ。それを丁寧にたどるのが、道路調査の役割だよ。

この記事シリーズで扱うこと

本記事は、道路調査の入り口にあたる記事です。

ここでは6つの道路と「接道義務」の全体像を整理しましたが、それぞれの号には固有の論点や落とし穴、実務上の確認事項があります。

子記事では、次のような視点で、各号を一つずつ丁寧に見ていきます。

• 実務の森｜1項1号道路（公道）――「公道＝安心」と言い切れるのか
• 実務の森｜1項2号道路（開発道路）――事業の進行と、道路扱いになるタイミング
• 実務の森｜1項3号道路（既存道路）――「昔からある道」がなぜ法上の道路になるのか
• 実務の森｜1項4号道路（計画道路）――まだない道が「道路」になる仕組み
• 実務の森｜1項5号道路（位置指定道路）――私道が法上の道路に変わる場面
• 実務の森｜2項道路（みなし道路）――幅員4m未満の道との向き合い方

さらに、

• 実務の森｜法上の道路かどうかを、どう調べるか──図面・窓口・現地で確かめる道路調査
• 実務の森｜43条2項の認定・許可──接道していない土地でも建てられる？
• 実務の森｜セットバックの測り方 ―― 中心後退と一方後退
• 実務の森｜私道の通行・掘削同意 ―― 5号道路と2項道路で気をつけたいこと
• 実務の森｜「4m以上の2項道路」ってなに？──セットバックがつくった「広い2項道路」
• 実務の森｜「計画道路」の3つの顔 ―― 都市計画道路／1項4号／2項拡幅予定線（みなし道路境界線）

についても、独立した記事で扱います。

モーリー

道路は、その土地の使われ方を大きく左右するんだ。一つひとつの号を見ていくうちに、同じ『道』でも意味が違って見えてくるよ。ゆっくり歩いていこうね。

【参照】 建築基準法第42条・第43条（e-Gov法令検索）、国土交通省「建築基準法道路関係規定運用指針」

※法令・運用は改正されることがあるため、最新情報を確認してください。

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