レコル出版｜既存不適格建築物を読む──建てられた時代と、現在のルールのあいだで

まえがき

ある建物を前にして、こんな言葉を耳にすることがある。

「この建物は、既存不適格です。」

この言葉は、いったい何を意味しているのだろうか。違法なのか、問題があるのか、それとも使い続けてよいのか。

この本では、そうした問いを手がかりに、「既存不適格建築物」という状態をゆっくりとたどっていく。

既存不適格建築物とは、建てた当時は適法だったにもかかわらず、その後の法改正や都市計画の変更によって、現行の基準に合わなくなった建物のことをいう。所有者が何かをしたわけではない。時間が流れ、社会のルールが変わった結果、建物がその変化に置いていかれた、という状態だ。

だからこそ、この問題は一筋縄ではいかない。

適法に建てられた建物を、新しい基準に合わないからといって直ちに取り壊せというのは、過酷すぎる。かといって、すべての既存不適格を放置してよいわけでもない。制度は、そのあいだで、長い年月をかけて、さまざまな工夫を重ねてきた。

この本では、その工夫の積み重ねを読み解いていく。

建築基準法が何を守ろうとして、どのように制度を設計してきたのか。市場では既存不適格建築物がどのように見られているのか。不動産鑑定評価の実務では、何を考える必要があるのか。

一次資料をもとに、流れとして読み解くことを大切にしながら、静かにたどっていきたいと思う。

夜の森の図書館で、レコルが読んだ記録として。

第一章　既存不適格建築物とは何か

―― 法改正が生み出す「時間のずれ」 ――

1-1　既存不適格建築物の定義

既存不適格建築物とは、建築された当時は建築基準法令の規定に適合していた（つまり適法だった）にもかかわらず、その後に行われた法令の改正や都市計画の変更等によって、現行の規定に適合しなくなった建物のことをいう。

この概念の根拠は、建築基準法第３条第２項にある。

この「適用しない」という規定が、既存不適格建築物の存在を法的に認める根拠になっている。

ただし、これは「永遠に何もしなくてよい」という意味ではない。一定の行為（増築・改築・用途変更など）が行われるタイミングで、改めて現行基準への適合が求められる場合がある。この点については、第五章で詳しくたどる。

1-2　どのような場合に既存不適格になるのか

既存不適格建築物が生まれる原因は、大きく三つの流れに整理できる。

• 建築基準法・同施行令の改正：耐震基準の見直し、防火規定の強化、接道義務の新設・変更など
• 都市計画の変更：用途地域の見直し、容積率・建ぺい率の制限強化、敷地の一部が道路用地などに収用されることによる敷地面積の減少
• その他の法令改正：建物の用途に関する規定の変更など

特に実務で問題になりやすいのは次のような場面だ。

• 昭和56年以前の建物：旧耐震基準（昭和56年の法改正前）で建てられた建物は、現行の新耐震基準に適合していないものが多い
• 容積率・建ぺい率オーバー：法改正や用途地域の変更によって、現在の制限を超えた状態の建物
• 接道義務：建築後に接道義務の基準が変更・新設されたことで、現行基準を満たさなくなった土地

いずれも、建てた当時の所有者に何らかの落ち度があったわけではない。制度が変わった結果として、建物が「現行基準に合わない状態」に置かれているのだ。

1-3　「適法に建てられた」という出発点の重さ

既存不適格建築物を理解するうえで、最も重要な前提は「建てた当時は適法だった」という事実だ。

この前提は、制度上の扱いに決定的な影響を与えている。適法に建てられた建物を、後からできたルールで一方的に「違法」とし、取り壊しを命じることは、財産権の侵害にも繋がりかねない。

そのため、建築基準法は既存不適格建築物に対して、一定の「猶予」を設けながら、段階的に制度の方向に近づけていくという考え方をとっている。

制度が変わるたびに、社会にある建物ストックがすべて適合できるわけではない。制度はそのことを知りながら、長い時間軸のなかで対応を求めていく。

第二章　既存不適格建築物と違反建築物

―― 似て非なる、二つの状態 ――

2-1　二つの状態の定義

建物が現行の建築基準法令の規定に合っていない場合、その状態は大きく二つに分けて考えることができる。

一つは「既存不適格建築物」だ。建てた当時は適法だったが、法改正や都市計画の変更等によって現行基準に合わなくなった状態をいう。

もう一つは「違反建築物」だ。建築確認が不要な工事や、確認を受けずに行われた増改築など、建築当時から法令に違反していた建物、または、その後の増改築等によって法令に違反した状態になった建物をいう。

整理すると、次のように対比できる。

2-2　是正命令制度の違い

この二つの状態で、もっとも大きく扱いが異なるのが「是正命令」の有無だ。

違反建築物に対しては、特定行政庁（都道府県知事や市区町村長など）が建築基準法第９条に基づき、工事の停止や是正措置を命じることができる。

一方、既存不適格建築物に対しては、直ちに是正命令を出すことはできない。建築基準法第9条の4では、既存不適格建築物が「そのまま放置すれば保安上危険となり、または衛生上有害となるおそれがある」と認められる場合に、維持保全に関する「指導・助言」ができるとされている。

令和元年（2019年）に策定された「既存不適格建築物に係る指導・助言・勧告・是正命令制度に関するガイドライン」（国土交通省）では、この制度の運用の考え方が整理されている。

2-3　「なぜ違うのか」という問いに向き合う

なぜ、既存不適格と違反建築物でこれほど扱いが違うのだろうか。

それは、「責任の所在」に関わっているからだと読むことができる。

違反建築物は、建てた時点から何らかの形でルールを逸脱していた。対して既存不適格建築物は、建てた当時のルールに誠実に従った結果、その後のルールの変化によって不適合な状態に置かれた。

制度は、この二つの状態を区別することで、「法に従って建てた人の財産権を守る」という原則を守りながら、同時に建築物の安全水準を高めていくという、二つの要請を両立させようとしている。

その緊張関係のなかに、既存不適格という概念は存在している。

第三章　法改正の流れから読む

―― 制度はどのように変わってきたのか ――

3-1　建築基準法の制定（昭和25年）

建築基準法は、昭和25年（1950年）に制定された。それ以前の建築物に関する規制は、旧市街地建築物法（大正8年）等に基づいていたが、戦後の社会的要請を受けて、新たな法律として整備されることになった。

建築基準法の目的は、建築物の敷地・構造・設備・用途に関する最低基準を定め、国民の生命・健康・財産の保護を図るとともに、公共の福祉の増進に資することにある（法第１条）。

この「最低基準」という言葉には意味がある。制度が要求するのはあくまで最低限であって、それ以上の安全性を追求することは所有者の自由だ。しかし「最低基準」は、時代とともに引き上げられてきた。

3-2　昭和56年（1981年）の耐震基準改正

建築基準法の改正史において、もっとも大きな転換点のひとつが昭和56年（1981年）の改正だ。

昭和53年（1978年）に起きた宮城県沖地震を契機として、建築基準法施行令が大幅に改正され、「新耐震基準」が設けられた。この改正は昭和56年6月1日に施行された。

新耐震基準の考え方を整理すると、次のようになる。

• 一次設計（中程度の地震）：建物が損傷しないこと
• 二次設計（大地震）：建物が倒壊しないこと

この改正前の基準は「旧耐震基準」と呼ばれ、昭和56年5月31日以前に建築確認申請が受理された建物がこれに当たる。旧耐震基準の建物は、現行の耐震基準に照らすと既存不適格となる場合が多い。

「旧耐震」「新耐震」という区分は、現在の不動産取引・融資・鑑定評価において重要な指標となっており、市場での評価に直接的な影響を与えている。

3-3　平成12年（2000年）の改正

阪神・淡路大震災（平成7年・1995年）では、多くの木造建築物が倒壊し、大きな被害をもたらした。この経験を踏まえ、平成12年（2000年）に建築基準法と施行令が改正された。

主な改正内容には、木造建築物の接合部（柱と梁、柱と土台など）の金物仕様の規定化、地盤調査の義務付けなどが含まれる。

これにより、昭和56年の新耐震基準を満たしていた建物であっても、平成12年改正基準（いわゆる「2000年基準」）に照らすと既存不適格となる場合が生まれた。

3-4　法改正と建築ストックの関係

法改正のたびに、基準は引き上げられ、その改正時点より前に建てられた建物の一部は既存不適格となる。

日本の建物ストックには、長い年月をかけて積み重ねられた多様な世代の建物が含まれている。国土交通省の推計では、日本には旧耐震基準で建てられた建物が住宅だけでも相当数残っている。

制度の観点から読むと、法改正は「これからの建物はこのようにあるべき」というメッセージを発信する行為だ。しかし、社会にある建物ストック全体をすぐに新しい基準に適合させることは、物理的にも経済的にも不可能に近い。

だからこそ制度は、既に存在する建物に対しては一定の猶予を認めながら、増改築等の機会を通じて段階的に基準を引き上げていくという方法をとっている。

この「段階的なアプローチ」の枠組みが、既存不適格という概念を支えているとも読める。

第四章　なぜ、すぐに取り壊しにならないのか

―― 制度が守ろうとしていること ――

4-1　財産権と既存不適格

既存不適格建築物に対して「直ちに取り壊せ」という命令がなされない最も根本的な理由は、日本国憲法第29条が保障する財産権にある。

適法に建てられた建物は、その所有者にとって正当な財産だ。法改正によって基準が変わったからといって、直ちに取り壊しを求めることは、所有者の財産権を大きく制約することになる。

建築基準法第３条第２項は、こうした観点から、既存不適格建築物に対して現行規定の適用を除外している。これは、「法は遡及しない」という法的な原則とも整合する考え方だ。

4-2　「凍結効果」とその問題

制度がもうひとつ意識しているのが、「凍結効果」と呼ばれる問題だ。

既存不適格建築物に増改築等を行う際、現行基準への全面的な適合を要求すると、改修費用が膨大になる。その結果、所有者は増改築をあきらめ、老朽化した建物をそのまま放置するしかなくなる。

これが「凍結効果」だ。制度の要求が厳しすぎることで、かえって建物の質の向上が妨げられるという逆説的な状況が生まれる。

国土交通省もこの問題を認識しており、既存不適格建築物の増改築時における遡及適用（現行基準を遡って適用すること）の緩和措置を設けることで、凍結効果を防ぐ工夫をしている（詳しくは第五章で述べる）。

4-3　街並みと建物ストックの視点

もう少し広い視野で考えてみると、既存不適格建築物の問題は、街並みや都市の姿とも深く関わっている。

住宅地にある一棟の建物が既存不適格だとして、その建物を取り壊して建て替えれば、現行基準に適合した新しい建物が生まれる。しかし、その地域全体の建物が似たような時期に建てられていた場合、多くの建物が同時期に既存不適格状態に置かれることになる。

街として機能しながら建物ストックを更新していくためには、既存不適格状態をある程度許容しつつ、利用を継続できる仕組みが必要になる。

建築基準法は、既存不適格建築物を「すぐに排除すべき存在」としてではなく、「一定の条件のもとで利用継続を認められる存在」として位置づけている。この考え方は、都市や地域の継続性を支えるための配慮とも読むことができる。

4-4　耐震改修との関係

既存不適格建築物のうち、耐震基準を満たしていない建物については、別途「建築物の耐震改修の促進に関する法律」（耐震改修促進法）が、耐震改修の努力義務や指導の枠組みを設けている。

この法律は、建築基準法の枠組みとは別に、社会全体の耐震安全性を高めることを目的として制定されたものだ。多数の者が利用する建築物や公共性の高い建物に対しては、診断・改修の義務付けが段階的に進められている。

建築基準法が「法律上の最低基準への適合」を求める制度であるのに対し、耐震改修促進法は「社会全体の耐震性能の底上げ」を促す制度だ、という整理ができる。

制度の目的が違えば、アプローチも違う。この二つの制度の関係を意識しておくと、既存不適格建築物と耐震性の問題をより整理して理解できるだろう。

第五章　増改築・用途変更のとき

―― 「遡及適用」という問題 ――

5-1　遡及適用の原則

既存不適格建築物に対して増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替を行う場合には、原則として当該建築物全体に現行の建築基準法令の規定が適用される。これを「遡及適用」という。

つまり、増改築の機会が、既存不適格状態を解消するための「更新のタイミング」として機能する設計になっている。

5-2　遡及適用の緩和措置（法第86条の7）

しかし、遡及適用を常に厳格に求めると、前章で述べた「凍結効果」が生じる。そのため、建築基準法第86条の7では、一定の範囲内の増改築等・用途変更の場合には、遡及適用の緩和措置が設けられている。

具体的には、既存不適格であった部分について、一定の条件の範囲内で「引き続き既存不適格のまま」とすることが認められる。これにより、建物全体を現行基準に適合させる必要なく、増改築等を行うことが可能になる。

国土交通省は「既存建築物の緩和措置に関する解説集」（第３版、令和7年11月）を公表しており、この制度の詳細な解説が掲載されている。

5-3　令和４年（2022年）改正による合理化

令和4年（2022年）の建築基準法改正では、既存建築ストックの長寿命化・省エネ化等を推進する観点から、遡及適用の緩和措置がさらに拡充された。

主な改正内容を整理すると次のようになる。

• 防火規定・防火区画規定：建築物の長寿命化・省エネ化等に伴う一定の改修工事が遡及適用対象外とされた
• 接道義務・道路内建築制限：一定の改修工事が遡及適用対象外とされた
• 廊下等の避難関係規定・内装制限：増改築等をする部分に限って遡及適用する形に合理化された
• 分棟的に区画された建築物：一の分棟のみに増改築する場合、当該分棟部分に限って遡及適用する形に整理された

これらの改正は、「既存建築物の活用を後押しする」という方向性を明確に示したものとして読むことができる。

5-4　用途変更の場合

建築物の用途を変更する場合にも、一定の規定が遡及適用される。ただし、類似の用途相互間の変更については、遡及適用が適用されない。

用途変更は、建物の使われ方を変えることで、実質的に建物の利用価値を大きく変える可能性がある。既存不適格状態にある建物の用途変更を検討する場合には、どの規定が適用されるのかを事前に確認することが重要になる。

なお、用途変更する部分の床面積が200㎡以下の場合については、確認申請が不要とされており、小規模な建物の活用促進が図られている。

第六章　市場での見られ方

―― 融資・再建築・売却の視点から ――

6-1　「既存不適格だから価値がない」という単純化を避ける

既存不適格建築物と聞くと、「価格が下がる」「売れない」という印象を持つ人もいる。しかし、こうした単純化は現実を正確に捉えていない。

市場での評価は、既存不適格の「種類」と「程度」によって大きく異なる。耐震基準が不適合な旧耐震建物と、容積率がわずかにオーバーしている建物では、市場参加者が受け取るリスクの内容がまったく違う。

大切なのは、「何が既存不適格なのか」「それが市場にとってどういう意味を持つのか」を個別に読み解くことだ。

6-2　融資・住宅ローンの視点

既存不適格建築物に対する融資は、金融機関によって対応が異なる。

一般論としては、違反建築物と異なり、既存不適格建築物は住宅ローンの対象となることがある。これは、適法に建てられた事実が評価されているためだ。

ただし、金融機関が融資を判断する際には、担保評価が重要になる。担保評価の際に、将来の建て替え・売却のしやすさ（流動性）が考慮されるため、再建築に制約がある既存不適格建築物は、担保評価が低くなる場合がある。

実務上は、以下のような点が確認事項として挙げられる。

• 耐震基準：旧耐震の場合、耐震診断書や耐震改修済み証明の提出を求める金融機関がある
• 容積率・建ぺい率オーバー：オーバーの程度によって、担保評価に影響が出る場合がある
• 接道義務：将来の建て替えが難しい場合、担保価値が低下する傾向がある

6-3　再建築の視点

既存不適格建築物の取り扱いで、特に重要な論点のひとつが「再建築」だ。

現在の建物を取り壊して新たに建て替える場合には、現行の建築基準法令のすべての規定が適用される。つまり、既存不適格だった状態は、再建築の瞬間に「リセット」され、新たな建物は現行基準に適合しなければならない。

これが問題になるのは、現行基準に適合した建物を建てることが難しい、あるいは事実上不可能な場合だ。

例えば、容積率がオーバーしていた既存の建物を取り壊すと、同じ規模の建物を建てることができなくなる。接道義務を満たしていない土地では、現行法の下では再建築が認められない場合がある（いわゆる「再建築不可物件」）。

市場参加者は、こうした「再建築したときに何が変わるか」という視点で既存不適格建築物を見ている。

6-4　利用継続の視点

一方で、建て替えや大規模な増改築をせずに利用を継続する場合には、現行基準への全面的な適合を求められることなく、建物を使い続けることができる。

収益物件として継続的に賃貸収入を得ることができる場合、既存不適格であることによる制約（増改築の制限、融資条件の厳しさなど）を前提としたうえで、投資対象として検討される場合もある。

こうした場合、価格は「再建築価格と比較してどうか」「収益性はどうか」「将来のリスクをどう見るか」といった複合的な要素から形成されていく。

6-5　売却の視点

既存不適格建築物の売却においては、買主候補者が限られる可能性があるという点が、市場性に影響を与えることがある。

住宅ローンが使いにくい場合は現金購入者に限られることがあり、流動性が下がる。一方で、インカムゲインを重視する投資家や、現金購入を前提とした実需層など、一定の需要は存在する。

重要なのは、既存不適格であること自体を理由に市場性を一律に判断するのではなく、その建物が置かれている地域・用途・状態・制約の内容を丁寧に読み解くことだ。

第七章　鑑定評価で何を考えるか

―― 行政的条件としての既存不適格 ――

7-1　不動産鑑定評価基準と既存不適格

不動産鑑定評価基準（国土交通省）では、不動産の価格形成に影響を与える要因を「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」の三層で整理している。

建築基準法上の制限は、この中で「行政的条件」として整理される。行政的条件は、土地の利用に関する計画・規制の状態等を含む概念であり、個別的要因の重要な要素のひとつだ。

既存不適格建築物が対象となる場合、この行政的条件の把握が重要になる。具体的には、何がどのような理由で既存不適格となっているのか、その内容と程度を丁寧に確認することが求められる。

7-2　最有効使用との関係

不動産鑑定評価の中核的な概念のひとつに「最有効使用」がある。最有効使用とは、ある不動産について、合理的・合法的な条件のもとで、最も高い価値を生み出す使用方法のことをいう。

既存不適格建築物を評価する際には、この「最有効使用」の考え方が重要になる。

例えば、現状が容積率オーバーの既存不適格建築物である場合、最有効使用を現在の状態（既存建物の活用）として判断するのか、将来的な建て替え・更地化を想定して判断するのかによって、評価の方向性が変わりうる。

既存建物の継続使用が経済的に合理的であるか、それとも更地にして再建築した方が高い価値を生み出すかを判断するには、現行法規のもとで建てられる建物の規模・用途・収益性を丁寧に分析することが必要になる。

7-3　評価の実務における確認事項

実務において既存不適格建築物を評価する際には、次のような点が確認事項として挙げられる。

• 何の規定に関して既存不適格となっているか（耐震基準、容積率・建ぺい率、接道義務など）
• その不適格の程度（わずかなオーバーなのか、大幅なものなのか）
• 増改築・用途変更を行う場合の遡及適用の範囲
• 将来の建て替えの可否と、建て替え後に期待できる規模・用途
• 耐震性能の状態（診断・改修の有無）
• 市場での取引事例と市場参加者の反応

これらの情報は、不動産調査・実地調査を通じて把握していく。建物の登記事項証明書、建築確認済証・検査済証、固定資産税台帳、都市計画図、公図などの資料とあわせて、総合的に読み解くことが重要だ。

7-4　「市場がどう見るか」を読む

鑑定評価において既存不適格建築物の評価を行う際に重要なのは、「市場参加者がその不動産をどのように見るか」を正確に読み取ることだ。

第六章で述べたように、既存不適格の種類・程度・その地域での市場慣行によって、市場の反応は異なる。同じ「既存不適格」でも、耐震基準の問題は安全性への懸念と直結するため、市場での影響が大きい傾向がある。一方で、容積率のわずかなオーバーであれば、その影響を限定的に評価する市場参加者も多い。

不動産鑑定評価基準は、評価者に対して「市場の動向を適切に反映すること」を求めている。既存不適格建築物の評価でも、市場の実態を丁寧に調査し、個別の状況に応じた判断をしていくことが求められる。

既存不適格という状態は、「価格にどのような影響を与えるか」という問いに対して一つの答えを与えるものではない。それは、市場参加者がその建物の将来と現在をどのように読んでいるか、その読みの結果として現れてくるものだと考えるとわかりやすいかもしれない。

あとがき

この本を通じて、「既存不適格建築物」という状態をさまざまな角度からたどってきた。

建てた当時は適法だった。時間が流れ、法律が変わった。その結果、建物は現行基準に合わない状態に置かれた。

この事実は、一見シンプルに見えて、実はたくさんの問いを内包している。財産権とは何か。制度の変化は、過去の行為をどこまで縛れるのか。街は、時代の変化にどう向き合えばよいのか。

制度はその問いに、一度に答えを出したわけではなく、少しずつ、事例を重ねながら、修正を加えてきた。耐震基準が改正され、緩和措置が整備され、ガイドラインが策定されてきた歴史は、その積み重ねの軌跡だ。

実務の現場で既存不適格建築物と向き合うとき、この歴史の流れを意識しておくことが、丁寧な判断につながると思う。「これはダメな建物だ」という単純化ではなく、「この建物は、どのような経過のさなかにあるのか」という問いから始めることができれば、見えてくるものが変わるはずだ。

不動産鑑定評価は、市場で生まれる価格の意味を読む仕事だ。既存不適格建築物の評価もまた、市場参加者がその建物の現在と将来をどのように読んでいるかを丁寧に追う作業になる。

この本が、そうした作業のための小さな準備になれば嬉しい。

夜の森の図書館で、ひっそりと。

🐿️ レコル

この本の原典

この本は、以下の原典をもとに整理しています。

制度や運用は更新されるため、実務で利用する際は最新の原典をご確認ください。

法令

• 建築基準法（昭和25年法律第201号）

https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201

• 建築基準法施行令

https://laws.e-gov.go.jp/law/325CO0000000338

• 建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）

国土交通省 公表資料

• 不動産鑑定評価基準（平成14年7月3日全部改正・最終改正平成26年5月1日）

https://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf

• 不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

https://www.mlit.go.jp/common/001204077.pdf

• 既存建築物の緩和措置に関する解説集（第3版、令和7年11月）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/content/001967457.pdf

• 既存建築物の現況調査ガイドライン（第4版、令和8年3月）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/content/001967456.pdf

• 既存不適格建築物に係る指導・助言・勧告・是正命令制度について（令和元年6月）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_000073.html

• 既存不適格建築物に係る指導・助言・勧告・是正命令制度に関するガイドライン（令和元年6月24日）

https://www.mlit.go.jp/common/001294995.pdf

• 既存建築物の活用の促進について（国土交通省）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku_house_fr_000061.html

• 既存不適格建築物の増築等について（国土交通省）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk_000028.html

• 住宅：既存建築ストックの長寿命化に向けた規定の合理化（令和4年改正）

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0006.html

• 土地・不動産・建設業：法令・不動産鑑定評価基準等（国土交通省）

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk4_000024.html