実務の森｜不動産鑑定の費用って、どうして何十万円もするの？――「報酬」から見えてくる、鑑定評価の仕事

不動産鑑定って、いくらかかるの？高いって聞くけど、どうしてなんだろう。

いい問いだね。まずは目安から話すね。そのあとで、どうして高いのか――数字の裏側を一緒にのぞいてみよう。

今回は、不動産鑑定士が行う仕事の中でも、鑑定評価書を作成するときの報酬について話すね。不動産鑑定士が行う価格等調査（価格や賃料などについて調べ、報告する仕事全般のことだよ）で作成する成果物は、鑑定評価書だけではないんだ。調査の内容が異なると、報酬も変わるよ。

不動産の鑑定評価を依頼すると、どれくらいお金がかかるの？

各鑑定事務所が公表している報酬額の目安では、一般的な住宅地の土地なら20万〜30万円くらい、土地と建物がそろった一戸建てだと25万〜40万円くらいが目安とされることが多いよ。全体では、20万〜50万円くらいの幅で語られることが多いんだ。

けっこう幅があるんだね。

そうなんだ。というのも、不動産鑑定の報酬には全国一律に定められた報酬額があるわけじゃないからね。法律や公的な基準で決まった額ではなく、案件の内容や事務所ごとの報酬体系によって決まるんだ。

じゃあ、事務所ごとに自由に決めているってこと？

実際の報酬は事務所ごとに決めているけれど、まったく手がかりがないわけでもないよ。たとえば、公共事業で使われる「公共事業に係る不動産鑑定報酬基準」を、報酬額を考える際の参考にしている事務所もあるんだ。

その基準が、そのまま民間の報酬体系になるわけじゃないんだね。

そのとおり。この基準は公共事業のためのもので、民間の報酬額を決めるものではないんだ。だから実際の報酬は、対象となる不動産によって必要な作業量が変わるから、見積りを取って決まることが多いんだ。

それにしても、何十万円ってやっぱり高いよ。

そう感じるよね。でもね、お金を払っているのは、鑑定評価額という結論だけに対してじゃないんだ。その数字にたどり着くまでの調査や分析、判断、説明という仕事全体に対して支払われるものなんだよ。

じゃあ、鑑定評価額という結論はもちろん大事だけど、そこにたどり着くまでの仕事にもお金を払っているんだね。

うん。鑑定評価は、対象の不動産を調べ、市場を読み、筋道を立てて価格を導き、その理由を鑑定評価書という形で説明するところまでが、ひとつの仕事なんだ。鑑定評価書は、宝石に付く証明書のような一枚の証明書じゃなくて、その判断の理由や分析の過程まで説明する成果報告書なんだよ。だから報酬は、その一連の調査や分析、専門的な判断に対して支払われるものなんだ。

じゃあ、その“仕事全体”って、具体的にどんなことをしているの？

いい質問。次の章で、その中身を一緒に見ていこう。

じゃあ、鑑定評価がどんな流れで進むのか、一緒に歩いてみよう。このサイトでは、価格が立ち上がるまでの道筋を、このサイト独自の呼び方で「実務の森」の五つの景を歩きながらたどっているんだ。今日は、その道筋に沿って、鑑定評価の仕事を一緒に見ていこう。

いま見たのは、価格が立ち上がるまでの全体の流れだよ。それぞれの景で何を調べ、何を考えるのかは、この森の記事の中で、一つずつ歩きながら見ていこう。

思っていたより、ずいぶん長い道のりだね。

そうなんだ。価格は、この歩みの最後にようやく出てくる。さっきの「いくら？」「どうして高いの？」の答えは、ほんとうはこの道のりの対価の話でもある。報酬は、価格に行き着くまでの調べる・読む・考える・説明する、という仕事の全体に対するものなんだよ。

同じ住宅の鑑定評価でも、報酬が変わることがあるの？

一律には決めにくいんだ。同じ住宅でも、評価の目的や権利関係、地域の状況によって、調べる内容や必要な作業量が変わるからね。

不動産の概要だけでは、分からないことも多いんだね。

そのとおり。公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の「不動産鑑定契約のあり方（受任者選定方式等）に関する基本的見解」（主に国・地方公共団体が依頼する鑑定評価を念頭に置いた文書だけど、民間にも通じる考え方として）でも、鑑定評価は契約時点では業務内容が最後まで確定しないことが多い、と説明されているんだ。資料を集めたり現地を確認したりして、初めて必要な作業が見えてくることもあるからね。

だから最初から「この住宅ならいくら」って決めるのは難しいんだ。

うん。まず対象をよく確かめて、必要な作業量を見極めたうえで、見積りが行われ、報酬が決まることが多いんだよ。

それなら、いちばん安いところに頼めばいいってわけでもないの？

そこは慎重にね。連合会の同見解でも、「不動産鑑定士であれば誰がどのように行っても同じ結果が得られるとは限らない」とされているんだ。適切な評価には、その地域への精通や対象に応じた専門的な知識・経験、そして十分な調査や分析が必要だと考えられているよ。

でも、依頼する人には、その仕事の中身って見えにくいよね。

そうなんだ。だから連合会でも、適正な鑑定評価を行うために必要な「作業時間」（業務量）を調べた調査結果を公表している。そこでは、一般的な住宅地の鑑定評価でも、決して短くない作業時間が積み重ねられていることが示されているんだ。

何十万円って聞くと高く感じるけど、それだけの調査や分析を積み重ねているんだね。

うん。「どうして何十万円もするの？」という問いも、その仕事の中身を知ると、少し違って見えてくるよ。